Hypotéky? Doporučuji pozorně sledovat termíny a podmínky změny fixace
19. dubna 2010
Reagují lidé na zvýhodnění bank, se kterým přišly na začátku roku?
V posledních týdnech je znát určitý pohyb v bankovním sektoru. Některé banky si již uvědomily, že musí přijít s podporou prodeje hypotečních úvěrů, pokud chtějí na zmenšujícím se trhu dosáhnout plánovaných výsledků. Přicházejí akční nabídky (veřejné i skryté), které mají přitáhnout klienty nebo hypoteční specialisty. Tyto aktivity určitě všichni vítáme, ale že by tato podpora mohla zajistit obrat ve vývoji celkových objemů hypotečních úvěrů, tak tomu není.
Využívají lidé toho, že jsou nemovitosti takřka na cenovém dně a snaží se je – právě pomocí půjček – koupit dřív, než se jejich ceny zase zvýší?
Nemyslím si, že by klienti ve zvýšené míře v současné době reagovali na výhodnější ceny nemovitostí. Velká poptávka po vlastním bydlení, která byla v minulých letech způsobena silnými populačními ročníky, medializací, nízkou cenou úvěrů a změnou sazby DPH odezněla, lidé jsou „předzásobeni“ a dle mého názoru v současné době probíhá zdravá korekce k normálnímu stavu. Připomínám, že se stále ještě pohybujeme na pokřiveném trhu s regulovaným nájemným. Až po ukončení regulace poznáme správné ceny nemovitostí (bytů), které trh jistě „narovná“.
Poskytují některé banky v současnosti 100 procentní hypotéky? Jestli ano, komu? Jestli ne, budou se podle vás ještě někdy nabízet?
Financování kupní ceny ve výši 100 procent je pro banky a stavební spořitelny vzhledem k očekávanému vývoji cen nemovitostí velmi rizikové. Přesto některé finanční ústavy poskytují tento typ úvěrů. V současné době však nemůžeme počítat s podporu prodeje tohoto produktu, naopak, očekávám různá omezení a znevýhodňování .
Často se hovoří o tom, že české hypotéky nejsou v porovnání se zahraničními moc flexibilní. Myslíte si to také?
Nemyslím, že bychom byli ve srovnání se zahraničím nějak výrazně omezováni. Banky v uplynulém období připravily řadu produktových inovací, které jsou ke klientům vstřícnější, a vyřízení hypotéky včetně čerpání je mnohem pohodlnější.
O jaké produktové inovace se jedná? V čem je čerpání nyní pohodlnější?
Takových inovací je řada. Například si klienti při výstavbě rodinného domu velmi pochvalují možnost čerpání finančních prostředků bez dokládání faktur nebo čerpání bez dokládání účelu - vybavení domácnosti a tak dál. Dalším oblíbeným produktem především u podnikatelů je poskytnutí úvěru bez dokládání příjmu nebo výpočet bonity z obratu. Tyto produkty však banky v poslední době omezují z důvodu vysokého rizika nesplácení. Dále klienti přicházejí na chuť hypotéce s bilančním způsobem splácení anebo variabilní hypotéce. V neposlední řadě je už zmiňovaný rychlý, zjednodušený proces zpracování u refinancování.
Myslíte si, že až pomine krize, budou moci klienti získat hypotéku i přes to, že budou mít záznam v registru? Například za mírnější „přestupek“, kdy klient nezaplatil včas jednu splátku.
To je docela těžká otázka, protože když se podíváte na data registrů, uvidíte velmi rychlý nárůst klientů se záznamem. Tyto počty se budou ještě v následujícím období zvyšovat. Řada bankéřů si při pohledu na tuto statistiku jistě klade otázku: „komu budeme půjčovat za pár let, když budeme mít mnoho klientů v registrech?“ Jistě se řešení najde, a to ve zvýšené úrokové sazbě (rizikové marži) rizikovým klientům a zvýšeným požadavkem banky na zajištění poskytnutého úvěru.
Vyřizujete i refinancování hypotéky? A jestli ano, je o refinancování zájem?
Refinancování hypoték patří mezi standardní služby hypotečních makléřů a v letošním roce obdrží asi 50 tisíc klientů informaci o změně úrokové sazby. Většina klientů bude velmi nemile zaskočena nabízenou sazbou, a proto všem doporučuji velmi pozorně sledovat termíny a podmínky změny fixace. Týden před termínem změny sazby klient nic nevyřeší (zázraky možné jsou) a banky takové pohodlné klienty po zásluze „odmění“ sazbou, na kterou jen tak nezapomenou. Zájem o refinancování je docela velký, zásluhu na tom mají samotné banky, a to s nelogickou obchodní politikou, která některé klienty doslova vyhání ke konkurenci.
Můžete dát příklad takové obchodní politiky, která lidi odrazuje dále setrvat u dané banky?
Konkrétní banky s dovolením jmenovat nebudu. Někteří klienti nebo zkušení hypoteční makléři jistě ví z vlastní zkušenosti, o koho se jedná. Princip této nešťastné politiky spočívá v tom, že některé banky svým stávajícím, prověřeným a řádně splácejícím klientům, nabízejí vyšší úrokovou sazbu než je v danou dobu sazba obvyklá pro nové klienty. Pak se banky nesmí divit a mít za zlé finančním poradcům, že dochází ke stále častějšímu refinancování.
Jak takový mechanismus refinancování probíhá?
Většina bank nabízí zjednodušený proces vyřízení u refinancování hypotéky, nižší poplatky, zvýhodněné úrokové sazby a podobně. Banky akceptují starší znalecké ocenění. Klientům doporučuji využít znalosti nezávislých hypotečních makléřů a vždy pečlivě zvážit výhodnost takového rozhodnutí. Neplatí vždy, že nižší úroková sazba je pro klienta v konečném výpočtu výhodnější.
